夫婦間や親子間の売買は？

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夫婦間や親子間の売買は？

夫婦間や親子間で不動産を売買した場合にも住宅ローンは組めるのでしょうか？

夫婦間や親子間の不動産売買については、たとえ返済能力や収入などに問題がなくても、主に次のような理由から金融機関ローンの貸し出しを承諾しないケースが多くあります。

●マイホーム購入以外の利用をされる可能性があるから
●売買金額や名義の関係で後日トラブルが起こる可能性が高いから
●親族間の売買では正式な売買契約書が作成されず客観的な売買の確認が難しいから
●一般的に住宅ローンでは、保証会社の保証を受けられることが条件になっているが、金融機関と保証会社間の保証契約に「売買取引相手が子・親・配偶者の場合には保証の対象にならない」という条項があるから

ちなみに、金融機関によっては不動産会社を仲介させた上で売買契約書を作成し、通常の不動産売買取引を行うことによって、通常の住宅ローンと同様に住宅ローンの利用ができるようです。

その場合には、印紙代や仲介手数料等の経費が余計にかかることにはなります。

また、親が新居に移転するため、現在住んでいる親の住宅を子が購入するというようなケースもあるかと思いますが、そのような場合、親子間の売買での売買価格については時価で行わなければなりません。

もし、時価よりも低い価格で売却してしまうと、その差額には贈与税がかかってきますので注意が必要です。

夫婦間や親子間の売買が不可能な場合はどうなりますか？

夫婦間や親子間の売買が不可能な場合には、親から子への賃貸とか贈与とかが考えられます。

賃貸の場合でしたら、賃貸収入は親の不動産所得になりますので確定申告が必要になります。

また、贈与の場合でしたら、適用条件を満たしていれば相続時精算課税制度を利用することも可能です。

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マイホームを自己資金のみで購入する場合何かデメリットはありますか？

マイホームを自己資金のみで購入すると、住宅ローンの返済も利子負担もないのでメリットばかりと思いがちです。

しかしながら、ケースによっては自己資金のみによるマイホームの購入にもデメリットとなることがあります。

主なデメリットとしては次のようなものです。

●資金の有効活用の機械損失のリスク
●就労不能や病気などになったときの資金不足リスク

就労不能や病気などになったときの資金不足リスクとはどのようなものですか？

現在、住宅ローンは比較的低利で借入することができます。具体的には、35年間の全期間固定でも平均3％台前半といったところです。

もしこれを仮に35年間で住宅ローン金利よりも高い利率で運用できるならば、住宅ローンを借りて、自己資金は運用に回すことで金利差分の収益を生み出すことができます。

つまり、借入れを単に借金として位置づけるのではなくて、資産全体のポートフォリオの一部として考えるということです。

とはいえ、不確実な運用収益をあてにして全額借入れするというのもリスクが高いですので、バランスを考えて実行することが大切になります。

ちなみに、自己資金の有効利用については、繰上返済の際にも考える必要があり、運用するのと繰上げするのではどちらが有効か、繰上げしても非常時の予備資金は十分かなどを検討する必要がありあます。

資金の有効活用の機械損失のリスクとはどのようなものですか？

マイホームを購入する際に、次のような理由から保険や貯蓄といった資産のすべてを使用して自己資金のみで行うケースがあります。

●できるだけ短期で返済するため
●金利負担を極力減らすため
●月々の返済負担を減らすため

このような理由から自己資金のみでマイホームを購入したとしても、まだ資金に十分な余裕があるのであれば何の問題もないのですが、保険や貯蓄すべてを自己資金につぎ込んだ場合、ケガや病気といった不測の事態に資金不足になる可能性があります。

よって、生活費の半年分プラスα程度は余裕資金として手元に残しておくようにしたいものです。

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□夫婦間や親子間の売買の場合は？
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□保証料の外枠と内枠とは？
□建築費用の範囲は？

□自治体融資とは？
□自己資金のみでの購入は？
□子や親のための住宅は？
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□住宅ローンを組む際の諸費用は？

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